Valor fiscal de los bienes inmuebles

“¿Cuál es el valor por el que debo declarar la casa, el apartamento o la finca?”

Esta fue una de las preguntas que más surgió durante el último periodo de declaraciones de renta de personas naturales. Como en Tributi siempre estamos dispuestos a resolver tus dudas, a continuación, te explicaremos la regla general para tener en cuenta cuál es el valor por el que se deben reportar estos bienes. 

El Estatuto Tributario indica que, por regla general, el valor patrimonial de los bienes está constituido por su costo fiscal. Es decir, en el caso de los bienes inmuebles de los contribuyentes que no están obligados a llevar contabilidad, el costo fiscal corresponde al precio de compra más el valor de las construcciones, mejoras realizadas y contribuciones por valorización. Pero además, para determinar el valor a reportar en la declaración de renta por un bien inmueble, se debe hacer un comparativo entre el precio de compra y el avalúo catastral para finalmente reportar el mayor valor.

Para ser más claros, veremos los siguientes ejemplos:

Ejemplo 1: Valor patrimonial de un apartamento cuando el precio de compra es mayor al avalúo catastral 

Camilo tiene un apartamento en Medellín que fue comprado en el 2016 por $195.000.000, y que tuvo un avalúo catastral en el 2020 de $160.000.000. Dado que el precio de compra es mayor al avalúo catastral, este apartamento deberá ser reportado en la declaración de renta del año gravable 2020 por el precio de compra, es decir, por $195.000.000. 

Ejemplo 2: Valor patrimonial de un apartamento cuando el avalúo catastral es mayor al precio de compra 

María compró un apartamento en Bogotá en el 2014 por $280.000.000. Ese inmueble tuvo un avalúo catastral en el 2020 de $305.000.000. En este caso el apartamento deberá ser reportado en la declaración de renta del año gravable 2020 por el avalúo, es decir, por $305.000.000, ya que este es mayor al precio de compra.

Ajuste fiscal por porcentaje

Las personas naturales obligadas a declarar renta pueden ajustar el valor de sus bienes inmuebles: casa, apartamento, oficina, finca, entre otros. Esto se debe a que, de acuerdo con el Estatuto Tributario, los contribuyentes tienen la posibilidad de aplicar un porcentaje que fija anualmente el Gobierno Nacional, teniendo en cuenta la variación porcentual acumulada del índice de precios al consumidor para "clase media" en el periodo anterior y así ajustar el costo fiscal de sus bienes. 

Para el año gravable 2023, el Gobierno Nacional expidió el Decreto 128 del 07 de febrero de 2024, fijando dicho porcentaje en 12,40%. Así, quienes deseen aplicar este ajuste, deberán tomar el costo fiscal del bien inmueble y aplicar el porcentaje antes mencionado al valor obtenido, además de sumar el costo fiscal y las construcciones, mejoras o valorizaciones del año. 

Ejemplo: Ajuste porcentual al costo fiscal de un apartamento 

Sofía tiene un apartamento en Cali que compró en el 2015 por $195.000.000 y que tuvo un avalúo catastral en el 2023 de $160.000.000. En los años anteriores no había reajustado su valor, sin embargo, para el año gravable 2023 decidió aplicar el ajuste porcentual permitido, por lo que su costo fiscal a reportar en la declaración de renta fue de $219.180.000, es decir $195.000.000 (precio de compra) x 12,40%. De esta forma, dado que el costo fiscal ajustado es mayor al avalúo catastral, este apartamento deberá ser reportado en la declaración de renta del año gravable 2023 por el costo fiscal, es decir, por $219.180.000.